外资企业在柬埔寨如何获得土地

2020年10月12日，中柬双方通过视频方式签署了《中华人民共和国政府和柬埔寨王国政府自由贸易协定》，2022年1月1日正式生效实施。

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在所有权规定方面，严禁外籍自然人和法人拥有土地。《宪法》规定：全部自然人或法人均可单独或集体拥有所有权。仅限于柬埔寨籍自然人或法人有权拥有土地（第四十四条）。2001年《土地法》还规定仅限于柬埔寨自然人或法人可拥有土地所有权，外籍人士伪造身份证件以在柬埔寨拥有土地的，应受到惩罚（第八条）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51%或以上股份的公司。此外，《土地法》规定：除为公共利益外，不得剥夺所有权。需剥夺所有权的，应按法律法规规定的形式和程序进行，并应提前予以公平、公正的补偿。

2001年《土地法》关于不动产所有权的主要规定如下：

（1）1979年以前的不动产所有权体制不予承认（第七条）；

（2）本法生效以后，以任何形式占有国有公共或私人财产的，均属无效（第十八条）；

（3）自1989年起，获得认可的不动产占有可构成不动产诉权，并依据本法规定，由不动产持有人取得所有权（第三十条）；

（4）本法生效后，无权属证明即占有不动产的，应视为非法占有者（第三十四条）；

（5）为将占有转化为所有权，应明确、非暴力、公开、持续并蓄意的占有不动产（第三十八条）；

（6）占有转化为完全所有权之前，符合法律规定的占有构成对该不动产的诉权。权属证明本身为占有证明。而非不可争议的所有权权属证明。土地登记不动产所有权无争议的，占有权属证明才构成明确、无争议的不动产权属证明。

发生权利主张争议的，应通过对全部相关证据的调查，确定该不动产的合法占有人。不动产占有权属证明可作为证据，但本身不具有决定意义（第四十条）。

• 社会特许
• 经济特许
• 适用开发和开采特许

社会特许受益人可在国有土地上修建住宅或开垦国有土地谋生。经济特许受益人可整理土地进行工业或农业开发。使用、开发和开采特许包括矿产开采特许、港口特许、机场特许、工业开发特许、渔业特许，不受2001年《土地法》管辖（第四十九条、五十条）。

土地特许仅在特许合同规定的时间内设定权利（第五十二条）。土地特许面积不超过1万公顷，特许期限不超过99年（第五十九、六十一条）。

• 无限期租赁
• 固定期限租赁

固定期限租赁包括短期可续租租赁和15年或以上长期租赁。长期租赁构成对不动产的诉权，该权利可用于等值回报或继承转让（第一百零六条、一百零八条）。

关于土地使用的限制：1994年颁布的《土地使用规划、城市化与建设法》管辖柬埔寨全境范围内的土地使用。本法和很多土地使用规划均极其笼统，投资者在实施投资项目之前应认真核对实际的规划规则。

2010年12月，柬埔寨内阁通过法律草案，允许外国人购买柬埔寨业主房屋一楼以上的房产。

柬埔寨政府暂停批准经济特许地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森签发《提高经济特许地管理效率》的政府令，宣布自即日起暂停批准新的经济特许地。该法令要求政府各部门、各有关单位必须认真执行政府关于提供经济特许地的合同规定，不影响社区和当地居民的生活环境；对于已经获得经济特许地，但未按法律原则和合同规定进行开发，或者利用特许地经营权开拓更大土地，转售空闲土地，违背合同，侵犯社区人民土地的公司，政府将收回其经济特许地；对于之前已获政府批准的经济特许地，政府将继续依照法律原则和合同执行。

2012年9月底，洪森首相宣布将从投资开发的第六年起对经济特许地征收租金，每公顷5美元，并逐年增加1%，并再次表示不再新批经济特许地，直至其政治生涯结束。2014年，柬埔寨政府开始对现有经济特许地开发情况进行清查，对于不按计划进行开发的公司，政府将收回其经济特许地。